事件:前三季度净利润实现47%的增长,出售东兴证券获2.9亿投资收益
   
公司公布2016年三季报,由于确认收入的房地产项目增加,前三季度总计实现营业收入114.4亿,较去年同期增加74.82%,归属母公司净利润12.1亿,同比增加47.29%,1-9月份EPS为0.98元。公司分别于2016年6月27日、8月8日出售东兴证券(601198)股份合计1,600万股,扣除成本和相关税费后的投资收益为2.9亿元。出售后,公司仍持有可供出售金融资产东兴证券股份5,400万股。
   
重点深耕珠三角区域,通过合作开发或收购降低拿地成本
   
1)8月9日,公司公告以12亿收购启航物流100%股权,启航物流合法拥有保税区35号地块,拟在该地块投资建设“珠海保税区国际文化展示交易中心”项目,且转型后的建面为29万方;2)8月26日,公司以27.8亿公开竞得厦门市同安区汀溪9.25万平的土地建面。随后9月12日,泰禾与世茂出资设立项目公司合作开发此项目,泰禾持股51%,世茂持股49%;3)9月13日,泰禾接受委托为深圳信达置业、深圳坤润投资所有的深圳坪山新区G11337-0101项目提供代建及销售管理服务,其中委托建设费用总额为总销售收入(不含税)的百分之三,此项目预估实现65亿的总销售收入。综上,泰禾面对日益高涨的面粉率,并没有选择“硬碰硬”,而是通过收购、合并开发来降低获取土地的成本。
   
房企交叉持股将成常态,泰禾买入天房发展和中国武夷
   
房企的交叉持股目的大多以共同抵御风险为主,而另一个更重要的目的就是共同垄断行业,若当二者中其中一个退出市场,则瞬间完成集中度的提升。截止到三季报,泰禾从二级市场投资2.7亿买入天房发展4.44%股权,投资1.3亿买入中国武夷1.53%股权。地产企业买入地产企业是目前出现的新现象级,像恒大买廊坊,融创买金科等,因此若发生在上市公司层面,则立马反映为股价的抬升,里面可以包含未来集中度提升后对市场溢价能力提升的预期。在地产白银时代,土地投资回报率大幅下降的背景下,土地已然成为了一种投资品,导致部分有地块的开发商无法通过开发来赚钱,进而卖壳给有能力的开发商,因此我们预计接下来地产开发企业的这种交叉持股会大量涌现,进而演变出A股地产股的卖壳潮。
   
现股价处于70亿定增底价附近,且远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级!
   
泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)预计今年年底或者明年年初发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于明年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价18.66元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为232亿,NAV折价64折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE为12、8倍,目标区间价位为28.06-30.01元。
   
风险提示:住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。